[부동산 경매] 경매 용어 정리 - 유찰과 배당이란?

유찰

[1] 유찰이란?

입찰자가 없어서 낙찰이 결정되지 않고 무효가 되는 일.

다음 입찰 기일에는 20% 또는 30% 낮아진 최저매각가격으로 경매가 다시 진행됨.

[2] 유찰이 되는 이유?

•  매물의 예상 낙찰가가 너무 높은 경우

법원의 감정가는 감정평가사의 조사로 평가액이 결정되고, 이를 기준으로 최저 매각 가격이 결정됨.

 

그러나 입찰이 시작되고 시간이 지남에 따라 시세가 변동되어 시세가 낮아질 경우,

시세 대비 예상 낙찰가의 매력이 떨어질 수도 있음!

 

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• 등기권리상 문제가 있는 경우

대항력 있는 임차인이 발견되면 낙찰자가 임차보증금을 물어주어야 하는 경우가 생길 수도 있음!

이렇게 되면 낙찰자는 낙찰 대금 지불 외에도 임차인의 임차보증금까지 물어줘야 할 수도.....

 

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• 경매 물건이 시장성이 없는 경우

교통 불편 등으로 접근성이 너무 낮다면 투자수단으로 적합하지 않을 수도 있음!

 

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• 유치권이 존재하는 경우

만약 A가 B에게 집을 지어달라고 의뢰했을 경우,

A는 B에게 건축비를 지급하고 집을 인도받아야 함.

 

그런데 만약 A가 B에게 대금을 지불하지 않는다면,

B는 A에게 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 권리가 있는데,

이를 유치권이라고 함.

 

유치권이 있을 경우, 낙찰자는 낙찰 후 유치권자와 체납된 금액에 대한 처리를 해야 하기 때문에

유치권이 신고가 된 물건은 입찰인들이 멀리 함.   

 

 

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배당

낙찰대금을 채권자들에게 나누어주어 채권을 만족시키는 절차.

대부분의 경매 사건은 낙찰대금보다 채권액을 합한 금액이 크므로(낙찰대금<채권액의 합산),

낙찰대금으로 모든 채권을 만족시켜 줄 수는 없는 경우가 많음.

 

따라서 대항력이 없는 임차인의 경우,

임차보증금을 배당받지 못하는 임차인이 생길 수도 있음.