[부동산 경매] 채권과 물권, 왜 임차권은 채권이고 전세권은 물권인가?

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채권과 물권이란?

채권이란,
채권자가 채무자에게
특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이며

물권이란,
특정한 물건을 직접 지배하여
이익을 얻는 배타적인 권리를 말한다.

채권과 물권의 차이

1. 채권은 특정한 사람의 행위를 대상으로 하는 반면,

물권은 물건(=부동산)을 대상으로 한다.

임차권은
임차인이 임차한 부동산을
임대차의 목적대로 사용할 수 있도록
임대인에게 협조를 구할 수 있는
채권이고

전세권은
다른 사람의 부동산을
사용하고 이익을 얻을 수 있는
물권이다.



2. 채권은 상대적 청구권으로서
권리 내용의 실현을 위해 채무자의 협조를 필요로 하는 반면,
물권은 절대적 지배권으로서
권리자 스스로 물권으로부터 일정한 이익을 얻는다.

임차권은 채권이기 때문에
채무자인 임대인의 협력 행위를 기초로
임대차의 목적물을 사용할 수 있지만

전세권은 물권이기 때문에
등기부에 등기되는 순간
효력이 발생되어
그 이후로는 임대인의 협조 없이도
전세권의 존속 기간 중 사용•수익할 수 있다.



3. 채권은 배타성이 없는 권리라서
한 부동산에 여러 개의 채권이 동시에 있을 수 있는 반면,
물권은 배타적인 권리라서
한 부동산에 양립 불가능한 물권이 동시에 설정될 수 없다.

가령 물권인 소유권과 관련해서
A씨가 아파트의 소유권을
100% 가지고 있다면
동시에 다른 사람이
이 아파트의 소유권을 가질 수는 없다.



4. 채권은 특정한 채무자에게만 주장할 수 있는 반면,
물권은 모든 사람에게 주장할 수 있다.

임차권은 채권이기 때문에
임대차계약의 당사자(=임차권의 채무자)가 아닌
새로운 소유자에게 그 효력을
주장할 수 없는 반면
(임대차보호법 규정의 적용을 받는
임대차는 예외!)

전세권은 물권이기 때문에
주인이 바뀌더라도
새 주인에게 전세금을 돌려달라고
요청할 수 있다.

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채권과 물권의 관계

물권은 채권을 강화해준다.

가령 임차권은
임대인과 임대차계약을 맺음으로써
부동산을 사용할 수 있는 채권이다.

이때 임차인이 임대인의 협조를 얻어
등기부에 전세권을 설정하면
임차인은 임차권과는 별개로
전세권이라는 물권을 취득한다.

임차권은
전세 보증금을 반환받지 못할 경우,
임대차 보증금 반환 소송을 제기하여
확정 판결을 받아야
경매 진행을 할 수 있는 반면,

전세권을 취득하면
법원의 확정 판결이 없어도
바로 경매 진행을 청구할 수 있다.